| Correo electrónico enviado a la Junta de Condominio solicitando respuesta a correspondencias enviadas  |
miércoles, 24 de julio de 2013
| Fuente: El Universal Fecha: 03-07-2013 | ||
| AN contempla reformar la Ley de Propiedad Horizontal | ||
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Los miembros de la instancia parlamentaria sostuvieron reuniones con los representantes de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, la Cámara de Bienes Raíces y la Alianza de Consumidores y Usuarios. En el encuentro los integrantes de la Comisión manifestaron que se plantea modificar el marco legal antes de diciembre de este año y comentaron que algunos de los ajustes se centrarían es estandarizar los recibos de condominios y establecer que los condominios tengan presupuestos anuales. Además de ello, se ha previsto que la Ley se adapte a la Gran Misión Vivienda. En el marco de ese plan habitacional las autoridades decidieron entregar las casas bajo la forma de propiedad familiar para lo cual se han tenido que diseñar nuevos formatos de documentos de propiedad. El titular de la Vivienda, Ricardo Molina, indicó en días pasados que ya se han elaborado casi 60% de los documentos de propiedad familiar y que para ello se ha acelerado el trabajo con el servicio de registros y notarías. Para la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, ya los inmobiliarios están diseñando las propuestas que se entregarán a la Asamblea. Consideran que en la reforma se tendrían que revisar lo relativo a los cobros de los condominios y actuaciones de las administradoras. MAH | ||
SERVICIOS PÚBLICOS | 04/07/2013 06:00:00 a.m.
Fiscalía meterá en cintura a los escandalosos
Más de 100 horas de trabajo comunitario o multas en metálico son las sanciones que pueden imponerles las fiscalías municipales a los vecinos o vendedores ambulantes que causen contaminación sónica con equipos de música a alto volumen.
Los "amantes" del sonido tendrán que controlarse (Créditos: Daniel Hernández)
Más de 100 horas de trabajo comunitario o multas en metálico son las sanciones que pueden imponerles las fiscalías municipales a los vecinos o vendedores ambulantes que causen contaminación sónica con equipos de música a alto volumen.
Según el artículo 56 de la Ley Orgánica del Ministerio Público, las fiscalías municipales tienen como fin ejercer la acción penal en los casos de faltas y delitos cuyas penas no pasen de tres años en su límite máximo, cometidos en el municipio en el que ejerzan sus atribuciones.
Actualmente, la institución ha puesto en funcionamiento más de 20 fiscalías municipales distribuidas en el área metropolitana de Caracas y en los estados Aragua, Bolívar, Carabobo, Falcón, Guárico, Lara, Miranda, Nueva Esparta, Yaracuy, Vargas y Zulia. Abren de lunes a viernes.
Las instancias tienen competencia para recibir y procesar las denuncias de situaciones que afecten a la población, así como velar por el debido proceso, la protección de los derechos humanos y garantías constitucionales en todo lo relacionado con la vida local.
Los fines de semana, los festejos son hasta el amanecer y los lunes se presentan las quejas de vecinos perjudicados por los escándalos.
La Fiscalía 1ª Municipal de Libertador (DC), inaugurada el 15 de julio de 2008, tiene competencia en las parroquias Santa Teresa, Santa Rosalía, Altagracia y Catedral. Está ubicada en la avenida Nueva Granada, entre las calles Florida y La Línea, residencias Gabriela, frente a la sede principal del Inces.
La Fiscalía Municipal 2ª del AMC, inaugurada el 21 de diciembre de 2012, tiene su sede en la planta baja del Centro Comercial San Martín, local 02-09. Su radio de acción abarca las parroquias San Juan, El Paraíso y La Vega.
Desde el 20 de noviembre del año pasado funciona la Fiscalía Municipal 6ª entre los edificios Nº 15 y N° 16, de la terraza B de Ciudad Caribia, específicamente al lado del módulo de la Policía Nacional Bolivariana.
También funcionan en Caracas la Fiscalía Municipal 3ª en el Centro Comercial Propatria; la 4ª en la calle 2 de La Urbina desde el 22 de diciembre de 2009, en el edificio Emmsa; y la 5ª en el edificio Catuche, Parque Central, inaugurada el 11 de noviembre de 2010.
Leer más en: http://www.ultimasnoticias.com.ve/noticias/ciudad/servicios-publicos/fiscalia-metera-en-cintura-a-los-escandalosos.aspx#ixzz2YZ0U4sjs
¿QUÉ ES LA PROPIEDAD HORIZONTAL?
La Propiedad Horizontal, también llamada propiedad dividida por pisos o apartamentos, entre otras denominaciones, es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios o inmuebles divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.
La Propiedad Horizontal surgió como consecuencia del enorme crecimiento demográfico, lo cual obligó a un mayor aprovechamiento del espacio urbano y a buscar fórmulas jurídicas que rompieran con la premisa jurídica de que el dueño del terreno lo es también de todo aquella construcción que sobre él se levante, y que nos dibuja la verticalidad de la propiedad en los terrenos. En este nuevo régimen, la propiedad se encuentra repartida o distribuida “horizontalmente” en los pisos o plantas que conforman el inmueble o edificio que se trate.
La Propiedad Horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad: Un derecho de propiedad individual sobre el apartamento o local, denominado parte privativa, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción, el cual está basado en las alícuotas o porcentajes de participación de los deberes y derechos de la comunidad establecidos en el Documento de Condominio.
En este tipo de construcciones y por mandato de la ley, deberá haber un colectivo que organice y dirija la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio así como el mantenimiento o mejora del mismo. Este grupo está conformado por la asamblea general de copropietarios, por la junta de condominio y por el administrador del edificio. Para que en un inmueble exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario el Documento de Condominio y su respectivo Reglamento. En estos documentos se señalan, entre otras circunstancias, la intención del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, el uso que va a dársele a los mismos, las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos, cuántas personas conformarán la junta de condominio, los bienes que conforman las áreas comunes, régimen de convocatoria y realización de las asambleas, normas de convivencia, etc.
La Propiedad Horizontal surgió como consecuencia del enorme crecimiento demográfico, lo cual obligó a un mayor aprovechamiento del espacio urbano y a buscar fórmulas jurídicas que rompieran con la premisa jurídica de que el dueño del terreno lo es también de todo aquella construcción que sobre él se levante, y que nos dibuja la verticalidad de la propiedad en los terrenos. En este nuevo régimen, la propiedad se encuentra repartida o distribuida “horizontalmente” en los pisos o plantas que conforman el inmueble o edificio que se trate.
La Propiedad Horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad: Un derecho de propiedad individual sobre el apartamento o local, denominado parte privativa, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción, el cual está basado en las alícuotas o porcentajes de participación de los deberes y derechos de la comunidad establecidos en el Documento de Condominio.
En este tipo de construcciones y por mandato de la ley, deberá haber un colectivo que organice y dirija la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio así como el mantenimiento o mejora del mismo. Este grupo está conformado por la asamblea general de copropietarios, por la junta de condominio y por el administrador del edificio. Para que en un inmueble exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario el Documento de Condominio y su respectivo Reglamento. En estos documentos se señalan, entre otras circunstancias, la intención del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, el uso que va a dársele a los mismos, las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos, cuántas personas conformarán la junta de condominio, los bienes que conforman las áreas comunes, régimen de convocatoria y realización de las asambleas, normas de convivencia, etc.
Su regulación data del 10 de junio de 1957, con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día.
A la fecha, julio de 2013, está siendo discutida la Reforma de dicha Ley ante la Asamblea Nacional.
Derechos y obligaciones de los propietarios
Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento. (Art. 6 L.P.H).
El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador (Art. 4 L.P.H)
Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con la Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local.
El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes normas (Art. 3 L.P.H):
- Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local.
- Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder
- Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.
- Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores.
- Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo.
- No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública.
- No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.
A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime. (Art. 7 L.P.H.).
Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por la Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. (Art. 12 L.P.H.).
La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. (Art. 13 L.P.H.).
Es el registro o protocolización (Art. 26 al 38 LPH) que tiene que hacer ante la oficina subalterna de registro de la Jurisdicción donde esté ubicado el bien, el propietario o los propietarios (Empresas constructoras, asociaciones, etc.) de un inmueble, para poder proceder legalmente a venderlo bajo el régimen de Propiedad Horizontal.
En otras palabras y valiéndonos un poco del recurso que nos brinda la analogía, podemos decir que el documento de condominio es algo así como la partida de nacimiento o el acta constitutiva de un inmueble que se construye con la finalidad de ser vendidos por apartamentos y/o locales.
Como conclusión inicial tenemos que: 1)-La Ley de Propiedad Horizontal es el cuerpo legal regulador de las distintas situaciones que se presentan en las comunidades de este tipo.
(2)-La referida Ley nos remite al Documento de Condominio y al Reglamento para resolver algunos asuntos.
(3)- En cuanto no sea contrario a la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil también nos sirve como órgano legal a la hora de presentarse cualquier duda o controversia.(4)- El documento de condominio prevalece sobre la Ley en todo lo relacionado con la administración y conservación de las "cosas comunes", régimen o procedimiento de convocatorias, consultas a propietarios y asambleas, nombramiento de Junta de Condominio, duración etc
Qué es el documento de condominio?
El régimen de propiedad horizontal reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio, por lo que tiene componentes de propiedad particular y colectiva en diversos grados. Cada integrante de la comunidad de copropietarios es dueño de su apartamento o local, es “medio dueño” de su techo, piso y paredes medianeras con otros copropietarios que son sus vecinos inmediatos, y es “parte dueño” de los pasillos, ascensores, escaleras y demás áreas comunes, en proporción equivalente a su alícuota de condominio. Un régimen con estas características, no puede permitirse dejar “vacíos” que confundan o permitan la administración discrecional y por ello prevé la existencia de un instrumento que explica detalladamente las particularidades de cada condominio en específico. Este instrumento es el documento de condominio.
Orden de prelaciones
En la Propiedad Horizontal prevalece la Ley que rige la materia, es la Ley de Propiedad Horizontal, subsidiariamente, en cuanto no se opongan a dicha Ley, las disposiciones del Código Civil y cualesquiera otras que sean aplicables, como el caso de la Ley de Registro Público y Notariado, en lo relativo a los derechos por la compraventa de inmueble.
Constitución del condominio
En los condominios, la administración de las cosas comunes corresponde, según lo dispone el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, a tres órganos distintos, cada uno con su esfera propia de competencia, a saber:
- La Asamblea General de Copropietarios,
- La Junta de Condominio y
- El Administrador.
La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios. De su seno sé elidirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de 60 días, luego de haberse protocolizado la venta del 75% de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por la Ley. (Art. 18 L.P.H.).
Mejoras en áreas comunes del edificio
Es importante conocer la Ley de Propiedad Horizontal cuando se desea hacer remodelaciones, alteraciones, rehabilitaciones, obras o cambios en la fachada del edificio.
Cuando los miembros de la comunidad que habita el edificio (propietarios, inquilinos o poseedores de apartamentos) proyectan remodelar, restaurar, rehabilitar, modificar, alterar, pintar o cambiar la fachada del inmueble deben lograr el acuerdo de la mayoría representada por el setenta y cinco por ciento (75%) de esa comunidad. De lo contrario, vale decir, cuando no existe tal mayoría, la construcción o remodelación es ilegal y puede ser objeto de reclamo por cualquier vecino que discrepe o disienta de lo anterior. Si a pesar de no contar con la mayoría indicada, los interesados ejecutan las refacciones en el edificio, corren el riesgo de que un vecino molesto por las alteraciones efectuadas proceda a ejercer una demanda por daños y perjuicios. Esto incluirá la solicitud de demolición de las obras o restitución al ambiente original. Siendo así, la mayoría de las veces ocurre que el tribunal le da la razón al vecino reclamante vista la evidente violación a sus derechos. La comunidad organizada autora de las remodelaciones en el edificio debió actuar conforme a derecho y no lo hizo.
El Art.9 de la ley citada estatuye: "...las mejoras de las cosas comunes solo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento de los propietarios. Tales mejoras, podrán ser suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios, por los motivos siguientes: a) Cuando fuesen contrarias a la ley o al documento de condominio..., d) Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio..., e) Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios...".
Ahora bien, aunque se haya reunido la mayoría referida, sí es posible atacar la decisión de remodelar o cambiar la estructura del edificio, ya que el artículo 25 de la misma ley reza: "...Cualquier propietario podrá impugnar ante el juez los acuerdos de la mayoría por la violación de la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho...". De manera que el vecino que manifieste diferencia de opinión en cuanto a los cambios en la fachada del edificio por las remodelaciones, mejoras, alteraciones, restauraciones, rehabilitaciones u otras modificaciones (mantenimiento) en las áreas comunes puede lograr que un juez ordene la suspensión inmediata o demolición de las obras de ingeniería realizadas.
DIARIO EL UNIVERSAL
DERECHO INNOVADOR
Lunes 18.07.2011
10:06 AM
10:06 AM
Por Manuel Alfredo Rodríguez
Abogado en Venezuela Profesor UCV, UCAB y USM
Abogado en Venezuela Profesor UCV, UCAB y USM
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